ALASKA " Home Inspection 1부"

미국 와서 처음으로  Home Inspection 상황을 겪어보았습니다.

우선 건물은  3 unit  건물입니다.

한국에서야 이런 절차가 없기에 미국 오니 이런 걸 다 경험을 하게 되네요.

처음 집을 살때 꼼꼼하게 잘 살펴보아야 함은 당연한 일이기도 하지만,

 Home Inspection 하는 전문인이 정말 세세하게 살펴보고 기록하는 걸 보고

대단하다는 생각을 하게 되었습니다.

 

여러가지 하자들이 생기면 자칫 계약이 깨질 수도 있기에 신경이 많이

쓰이기도 하나봅니다.

투베드룸 원 베스 유닛이 세 개가 나란히 붙어있는 건물이라 주거용이 아닌

인컴용 투자 빌딩입니다.

제가 처음 겪어본  Home Inspection 상황을 사진으로 정리를 해 보았습니다.

 

 

3개의 집이 나란히 붙어있는 건물입니다.

바닥은 잔디를 깔지 않고 카펫 같은걸 깔아놓아 좀 특이합니다.

도착하니 이미 검사를 하는 담당자가 와서 검사를 하고 있더군요.

 

 

 

 

 

옆쪽으로 돌아가니 이렇게 빨래를 날수 있는 빨랫줄이 있네요.

마치 한국에 와 있는 것 같습니다.

 

 

 

 

전기계량기 세 개 중 두 개는 괜찮은데, 하나의 봉인이 없습니다.

이런 건 간단해서 신청하면 바로 봉인을 해준다고 하네요.

 

 

집집마다 백 야드에 별도로 펜스가 쳐져있는데 , 저런 곳까지 일일이 모두 점검을 합니다.

 

부동산 에이전트로부터 작성된 거래 오퍼에 의해 매매계약이 성립되면, 집을 사는 사람의 결정에 의해서 

지정된 기일 내에 홈 인스펙션을 실시하게 됩니다. 

 

이때 홈 인스펙션은 홈 인스펙터와 구입자, 에이전트만 그 집에 들어가야 하지만 경우에 따라 

다른 사람이 참석하기도 한답니다.

 

 

 

 

 

 

벽면 수도꼭지가 조금 새는 것 같습니다. 한 방울씩 물이 떨어지네요.

 

1) 홈 인스펙션에 포함된 사항
- 집 외부의 벽면, 창문, 기초 지반 형태와 앞과 뒤의 배수 문제 검사.
- 집의 일반 구조체 사항(Structure)
- 지붕 검사(경사진 지붕과 평면 지붕)와 물홈통, 프레싱, 처마 밑 검사.
- 실내 환기시설과 지붕 환기장치 검사.
- 전기시설에 대한 일반적인 사항
- 상 하수도 관계 시설, 물이 들어오고 나가는 파이프 시설 검사
- 냉난방 시설의 작동상태 검사.
- 집안 내부의 일반적인 바닥, 벽, 천정 검사.
- 천정 속의 인슐레이션 검사.

 

 

 

 

검사비용은 현장에서 바로 지불해야 하는데 카드도 즉석에서 결재가 가능합니다.

요새는 워낙 시대가 좋아져서 저렇게 셀폰에 작은 기기만 장착하면, 버로 카드가 결제됩니다.

비용은 550불

 

 

2) 홈 인스펙션에 포함되지 않은 사항
- 집안에 있는 가전제품: 가전제품의 성능, 작동 사항 검사.
- 창문에 달아 놓은 에어컨디션 유닛
- 히팅 머신 속의 Heat Exchanger, 땅속에 묻혀 있는 오일 탱크.
- 알람장치와 실내 인터콘 시설
- 실내외에 있는 정화조 시설, 우물, 관개시설, 땅속에 있는 하수도 파이프,
- 수영장(Swimming Pool), Spas, Hot Tub 등.
- 사설로 설치해 놓은 정수기 시설
- 환경오염 검사, UFFI, Radon, Asbestos, Fungus. Air-test, 그 외 흰개미 재해 등.
- 본체 집 외에 따로 있는 건물 

 

셋집 모두 주인들이 집에 있어서 허락을 받고 들어갔습니다.

 

 

 

 

 

 

 

3) 홈 인스펙션의 워런티 또는 개런티(Warranty or Guarantee)에 대하여 - 홈 인스펙션에 대해서는 기존건물 또는 집의 형태에 대하여 인스펙션을 하고난 뒤에도 어떤 개런티나 워런티는 성립되지 않습니다. - 인스펙터는 어떤 보수할 부분에 대하여 정확한 보수금액보다 개략적인 금액을 알려주눈데, 정확한 금액은 자격있는 해당업자에게서 받아야 합니다. - 인스펙터는 위험하다고 생각하거나 기후조건상 안전치 못할 경우 검사에 임할 때 거절할 수 있으며 다른 방법을 모색할 수 있습니다. - 빌딩코드나 법규기준은 그 집이 건축됐을 당시의 기준에 의하여 검사하며 현재 법규에 맞추어 검사하지 않습니다. - 인스펙션을 하고 난 다음 어떤 문제점이 발견되어 인스펙터와 상의가 필요할 경우 인스펙션을 한 다음부터 1년 안에만 성립되며 그 이후에는 집 소유자에 의해 관리되어야 합니다.

 

벽면을 보니 곰팡이가 슬어있습니다.

근본적인 원인을 찾아야 합니다.

그 원인을 찾아보니, 창문틀이 오래전에 만들어진 거라 틈새로 빗물이 스며들어 벽을 타고

곰팡이를 만들더군요.

곰팡이를 해결하려면  창문틀을 모두 교체해야 합니다.

 

 

플러밍. 홈 인스펙션에서 가장 중요한 항목 중에 하나입니다. 

수도꼭지, 샤워 등 수압이 제대로 자동되는지 

더운물은 즉시 나오는지, 하수구나 변소 변기로 배수되는 하수가 잘 나가는지 등을 체크해야 하며, 

오래된 집의 경우는 구리 수도관으로 파이프를 새로 했는지도 알아봐야 합니다.

 

 

 

 

 

 

워터 히터, 에어컨, 히터, fire place. 온수의 온도와 에어컨과 히터를 통한 온도가 제대로 작동되는지,

fire place는 가스용인지 아니면 나무를 사용하는지도 조사해야 합니다.

 특히 fireplace를 자주 사용한 경우 굴뚝 점검도 필수사항입니다.

 

 

 

 

 

 

전기. Main panel, circuit breaker, 주방 후드, 천장 팬, 감전 방지용 아웃릿인 GFCI의 경우 

1990년 이전에 지은 집의 대부분은 시설이 안 돼 있으므로 자세히 체크해야 합니다. 

디시 워셔, 레인지, 오븐, garbage disposal 등 모든 주방 혹은 그 외의 전기제품 작동 여부를 

확인해야 합니다.

 

 

인스펙션 하는 사람의 경험과 갖춘 전문 도구에 따라 검사 결과가 천치 만별로 나올 수 있으므로 

경험 많은 전문인을 고용하는 것이 무엇보다도 중요합니다.

 

부동산 에이전트의 도움을 받아 선정을 하는 게 좋더군요.

 

 

 

 

 

 

첫 주택을 구입하는 바이어들은 수십 장짜리에 달하는 인스펙션 보고서를 보고 먼저 놀라움과 함께 

세세한 것까지 모두 고쳐야 하는 것으로 미리 염려부터 하는 분들이 많습니다.

그걸다 고칠 수는 없습니다.

 

아주 중요한 부분만 오너에게 요구를 하면 되는데, 직접 요구하는 게 아니고, 부동산 에이전트에게

인스펙션 결과보고서를 토대로 이야기를 하면, 부동산 에이전트가 건물주에게 요구를 하는게

순서입니다.

직접 요구하는 건 자제하시는 게 좋습니다.

 

 

 

 

 

 

 

검사한 분이나 경험 많은 에이전트의 조언은 무시하고, 셀러에게 무조건 모든 것을 고쳐내지 않으면 

계약을 취소하겠다고 하는 바이어들도 흔히 있는데, 그러기보다는 협상을 통한 절충이 그 무엇보다

중요하답니다.

 

정말 많은 돈이 드는 기초공사나 지붕 같은 아이템이 아니라면, 대부분은 적은 비용으로 수리가

 가능한 것이 많으니 보고서를 보고 미리 걱정을 하실 필요는 없습니다.

 

 

 

 

 

 

 

미주알고주알 모두 따지다 보면, 셀러가 볼 때는 까다로운 바이어로 보여 감정싸움까지 유발할 수 있어 

매매계약 자체가 중단될 수도 있으니, 서로가 협상을 통한 절충이 절실히 

필요하기도 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

작은 창고가 있어 열려고 했으나 열리질 않네요.

각종 공구들을 넣어두는 창고 같습니다.

 

 

한국사람이 세입자면 보통 자기 집 앞이나 백 야드는 정리를 하면서 사는 게 일반적이지만,

미국인 경우 절대 치우질 않더군요.

정신 사나운 이런 걸 보면 이해가 안 되는 부분이면서, 대단하다는 생각도 듭니다.

 

 

 

 

 

 

수리비용이 많이 드는 건물 외부 검사는 꼼꼼히 검사하여야  합니다.

 펜스, 드라이브웨이, 그래딩(grading)과창문, 지붕 처마 끝 부분 등

보이지 않는 부분과 눈에 보이는 모든 부분을 꼼꼼히 체크해야 합니다.

 

 

 

 

 

저렇게 직접 지붕을 올라가 각종 도구들을 이용해  검사를 해야 합니다.

 

오늘 처음 본 사다리인데, 한 칸씩 줄이게 되어있어  엄청 편리해 보이더군요.

사다리 접은걸 들어보았는데 엄청 무겁습니다.

휴대용으로 모두 접을 수 있어서 출장용 사다리로 아주 딱이더군요.

일반 승용차 트렁크에 아주 가뿐히 들어갑니다.

 

사진 용량이 커서 1부와 2부로 나누어 올리도록 하겠습니다.